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卖方违约 买方可申请法院强制履行

来源:东莞公司律师 时间:2016-06-02

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  买方已付清购房款,且占有使用房屋,但卖方不肯办理过户手续,应该如何处理?下面,小编通过一个案例,为您解答这个问题。

  案情介绍:

  2009年12月7日,姚某与靳某签定《北京市房子生意合同》,合同约好,靳某将其一切的坐落北京市宣武区某小区的某号房子出售给姚某,转让总房价款为114万元人民币,姚某选用自行筹款的方法付出购房款,合同签定之日,姚某付出首付款70万元,靳某将房子交给给姚某运用,剩下购房款姚某应于2010年2月前付清房款,付清购房款当日两边去处理房子的过户手续。后姚某按约好付出了悉数购房款,但由于靳某的因素,以各种托言延迟,两边一向没有去处理过户手续,姚某也一向占有和运用着房子,2011年3月,姚某屡次联络靳某不上的情况下,将靳某申述至法院,恳求法院承认其为北京市宣武区某小区某号的房子的一切权人。

  律师分析:

  本案中,在一审法院判定作出后,姚某找到了本律师,以为法院判定不公,其现已付出了悉数购房款,并且现已占有运用房子一年多,其即是房子的一切人,仅仅两边没有处理过户手续罢了,要提起上诉。本律师经过认真给姚某分析案情,解说法院的判定理由,劝说姚某抛弃了上诉,并同时署理姚某再次申述,将诉讼恳求设定为恳求判令靳某实行合同约好的过户责任,处理过户手续,并承当违约责任。经过法院审理后,法院支撑了姚某的恳求,靳某拿到法院的判定后,也及时帮忙姚某处理了过户手续,姚某也拿到了房产证。

  本案在首次诉讼中,姚某有理却没有得到法院支撑,其主要因素是,姚某首次申述设定的诉讼恳求,混淆了债务做法与物权做法的差异。姚某与靳某签定房子生意合同的做法,是一个债务做法,两边的责任是,姚某应当付出购房款,靳某应当将房子交给并过户给姚某,在靳某回绝实行过户责任时,姚某能够依据债务恳求权,申述靳某恳求其处理房子过户手续,但不能直接恳求承认房子归姚某一切。由于依据《物权法》的规则,中国物权选用的挂号收效原则,经过生意方法获得房子一切权的,签定房子生意合同仅仅买方获得房子一切权的因素,但签定房子生意合同的做法自身并不会直接致使买方获得房子的一切权,买方要获得房子的一切权,必须经过处理房子的过户改变挂号,即便在买方现已实际占有,并付清悉数房款的情况下,买方也不能直接获得房子的一切权。

  本案中,姚某虽不能直接承认房子归其一切,但能够恳求靳某实行过户责任,并有权恳求靳某承当未及时过户的违约责任,最终法院也悉数支撑了姚某的建议。

  法院判决:

  最终法院认为:姚某签订房屋买卖合同取得的权利是请求靳某将所有权转移给自己的债权,并非标的物的所有权,其所有权须通过靳某履行房屋买卖合同义务即办理权属转移登记后方可取得,姚某请求确认涉案房产归其所有没有法律依据,故驳回了姚某的诉讼请求。